马红漫房贷新政的市场逻辑

马红漫：房贷新政的市场逻辑

楼市限贷政策松动已有半月左江门最好的中医癫痫病医院右，有媒体报道称，市场似乎仍在翘首以盼各大银行将出台的“分行细则”。事实上，即便未来分行细则逐一落实，具体到每家支行的做法仍将不会完全相同，这也就意味着，对于购房者而言，期待总行或分行细则出台的愿望可能落空。

房贷新政在业界引发一片涟漪，尤其让一批改善型购房者看到了入市时机。相形此前“认房又认贷”政策，首套房贷结清者再购房时，不但首付压力由60 %- 70 %下调到30%，而且预期借贷利率也将有所回落。对此，上海财经大学的一项调查数据显示，2014年第三季度上海消费者购房意愿指数43 .6点，环比回升7.7点，同比增加5.1点。越来越多的消费者认为短期内房价可能会较为稳定，刚性需求和改良性需求开始释放。

不可否认，全国房价连续环比下落的趋势已对相干产业造成一定影响。尤其在宏观经济增速放缓的语境下，房地产业的平稳运行将有助于避免各地经济指标出现大幅波动。恰因此，目前除北上广深以外，其他实行限购的城市都已陆续取消了限购政策，地方政府希望借此提振楼市、并带动土地出让市场重回繁荣之景，以疏导区域性金融风险。但事实表明，在商品房整体供大于求的语境下儿童癫痫症状的特点，限购令松动所释放的购买需求并不足以消化庞大库存，房市资金链条紧绷仍是束缚其交投的重要羁绊，是为金融主管部门此番松动房贷政策的背景所在。但是需要指出的是，房贷新政对当前交投平淡的楼市而言只属于“微刺激”，房价不可能因此而再度昂头向上。

事实上，对首套房贷的重新认定的确有利于保护改善型刚需，但却不足以带动楼市重回往日辉煌，毕竟作为政策执行窗口的商业银行并未表现出积极回应之态。时过境迁，房地产的行业风险聚集，房贷已从商业银行的优良资产沦为了“鸡肋”。今年以来，商业银行贷款一直保持高位运行。央行数据显示，今年上半年金南京哪家医院治癫痫比较好融机构人民币各项贷款余额77.63万亿元，同比增长14%，其中房地产贷款增加1.54万亿元。时下已接近年底，部份银行房贷额度已用完，向楼市进一步输血的增量较为有限。

更为重要的是，新政所建议的首套房贷利率下限执行可能性较小。目前贷款基准利率为6.55%，下限7折利率则为4.585%，而同期银行理财产品的年化收益率平均已达到了5%左右。个人住房按揭贷款还款周期较长，利润率偏低，如若再进行折扣优惠那么银行得手盈利所剩无几，甚至还可能要亏本。显然，对于趋利避害的商业银行而言，向购房者大面积提供优惠贷款在财务上是不可延续的。所以，在新政公布后的十余天里，各大银行的具体指导意见仍难清晰。

其实，随着金融业市场化改革的渐次深入，商业银行对行政部门惟命是从的态度也在悄然转变。如今银监会已正式批准三家民营银行的筹建申请，虽然民营银行的客户基础、市场口碑尚没法与大型商业银行比肩，但政策破题奏响了全面开放金融业竞争的“序曲”。另外，存款保险制度框架已日趋明晰，银行破产将成为可能。这意味着，让银行“躺着赚钱”的传统利差已受到大幅压缩，未来银行将越来越多地直面市场化竞争。因此在房贷问题上，商业银行更倾向于以收益性住房，而不可能强行要求商业银行代为承担起这一济南治疗癫痫病的医院那家最好公益性责任。只有在楼市清晰厘定行政与市场的边界，才可能规避社会资源配置失序之忧，进而带动楼市走向安稳发展之路。